مقاله: آیا امکان فروش ملک شخصی بدون سند رسمی وجود دارد؟
مقاله حقوقی: یکی از دلایل پرشکایت بودن دعاوی ملکی، بدون شک فروش ملک بدون سند است. بسیاری از املاک، به دلایل مختلفی مانند: وقفی بودن زمین، قرار داشتن در طرح شهرداری، وجود معارض یا موانع ثبتی، فاقد سند رسمی هستند. اما آیا می توان این املاک را فروخت؟ پاسخ کوتاه این است: بله، ولی با شرایط خاص و مخاطرات حقوقی بالا. در ادامه، این موضوع را از منظر قانونی، عملی و تجربی بررسی می‌کنیم.
ملک بدون سند رسمی
ملک بدون سند، به ملکی اطلاق می شود که فاقد سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای ثبتی به نام مالک است. این نوع املاک معمولاً صرفاً بر اساس قولنامه یا مبایعه نامه عادی خرید و فروش می‌شوند و در سیستم ثبت اسناد کشور هیچ سند رسمی به نام خریدار صادر نشده است.
آیا فروش ملک بدون سند قانونی است؟
بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، دولت کسی را به عنوان مالک یک ملک می شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. با این حال، فروش ملک بدون سند به صورت عرفی و با قولنامه، از نظر حقوقی غیرقانونی نیست، اما به رسمیت شناخته شدن آن در محاکم نیازمند دلایل و مستندات معتبر است.
در این شرایط، فروشنده و خریدار معمولاً با حضور در دفتر مشاور املاک، قراردادی تحت عنوان قولنامه یا مبایعه نامه امضا می کنند، اما این سند از نظر قانونی، اعتبار سند رسمی را ندارد و تنها یک تعهد محسوب می شود که در صورت بروز اختلاف، نیازمند اثبات مالکیت و اصالت معامله است.
خرید ملک قولنامه‌ای
در بحث فروش ملک بدون سند، یکی از اصلی‌ترین خطرات خرید ملک قولنامه‌ای، بروز اختلافات حقوقی و شکایت‌های متعدد است. از جمله مهم‌ترین خطرات خرید این نوع ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
امکان فروش ملک به چند نفر به صورت همزمان
جعلی بودن مدارک یا جعل امضای فروشنده
درگیری ملک در طرح‌های شهرداری یا زمین‌های وقفی یا دولتی
عدم امکان اخذ مجوز ساخت، وام یا پایان‌کار
استعلام وضعیت ملک
یکی از مهم‌ترین توصیه‌ها برای خریداران، استعلام سند و وضعیت حقوقی ملک قبل از خرید ملک قولنامه‌ایاست. این استعلام‌ها معمولا شامل:
استعلام از اداره ثبت اسناد (در صورت وجود سابقه ثبتی)
بررسی وضعیت مالک در سامانه ثبت معاملات املاک
تحقیق محلی از همسایگان یا شورا و دهیاری منطقه
مطابقت قولنامه با شرایط قانونی
جلوگیری از فروش به چند نفر
یکی از مشکلات رایج در فروش ملک بدون سند، فروش همزمان یک ملک به چند خریدار است. برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر، می‌توان اقدامات زیر را انجام داد:
الزام فروشنده به درج تعهد رسمی در دفاتر اسناد رسمی برای انتقال ملک
گرفتن رسیدهای دقیق با شماره ملی، اثر انگشت و مشخصات کامل فروشنده
بررسی سابقه کیفری یا حقوقی فروشنده (در صورت امکان)
انجام معامله در حضور شهود معتبر یا نماینده حقوقی
نقش وکیل ملکی در اینگونه معاملات
در معاملات غیررسمی، مشورت با یک وکیل ملکی مجرب اهمیت بسیاری دارد. وکیل می‌تواند مدارک را بررسی کرده، احتمال بروز اختلاف را پیش‌بینی و از خریدار در برابر مشکلات احتمالی مثل جعل، توقیف یا معارض بودن ملک حمایت کند. همچنین در صورت بروز اختلاف، مسیر قانونی برای اثبات مالکیت و طرح دعوا مشخص خواهد شد.
آیا امکان دریافت سند پس از خرید ملک بدون سند وجود دارد؟
در مواردی که ملک فاقد سند است ولی دارای سابقه ساخت، پایان‌کار، عوارض پرداخت‌شده یا اسناد مثبته دیگر باشد، خریدار می‌تواند از طریق دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه، فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند کند. این فرایند ممکن است طولانی و پیچیده باشد، اما در صورت اثبات مالکیت، نتیجه‌بخش خواهد بود.
جمع بندی
فروش ملک بدون سند اگرچه به صورت عرفی در بازار رایج است، اما مخاطرات قانونی بالایی دارد. خریداران باید با احتیاط و دقت بالا وارد این نوع معاملات شوند، تمام مدارک و سوابق ملک را بررسی کنند و ترجیحاً از کمک یک وکیل ملکی بهره‌مند شوند. در کنار آن، استفاده از روش‌های امن برای جلوگیری از فروش همزمان و استعلام کامل ملک، از اصلی‌ترین اقدامات پیشگیرانه در چنین معاملاتی است. در نهایت، اگرچه قولنامه سند رسمی نیست، اما می تواند در صورت نگارش درست و مستند، مبنای دعوای حقوقی قرار گیرد.
